ราคาประเมินที่ดิน เคล็ดลับฉบับมือใหม่หัดซื้อที่ดิน

การลงทุนซื้อที่ดินนั้นต้องอาศัยความรอบคอบ โดยเฉพาะการค้นหาราคาประเมินที่ดินเพื่อป้องกันการถูกโก่งราคาที่เกินจริง สำหรับมือใหม่ที่ยังขาดประสบการณ์ จำเป็นจะต้องหมั่นศึกษาขั้นตอนซื้อที่ดินอย่างละเอียด แต่อย่าพึ่งกังวลจนเกินไป เพราะเรามีขั้นตอนซื้อที่ดินฉบับง่าย ๆ พร้อมแนะนำทริคการค้นหาราคาประเมินที่ดินฉบับมือใหม่หัดซื้อมาฝากกัน

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• เช็กราคาประเมินที่ดินผ่านมือถือง่าย ๆ ใน 5 นาที

เริ่มต้นด้วยการหาข้อมูลพร้อมสำรวจทำเลก่อนซื้อที่ดิน

1. เหตุผลที่ซื้อ พร้อมสำรวจทำเล

โดยทั่วไปแล้ว การซื้อที่ดินจะต้องตอบโจทย์ของผู้ซื้อเป็นหลักว่า ต้องการนำที่ดินผืนนั้นไปทำอะไรบ้าง เพราะเหตุผลที่ซื้อจะเป็นตัวกำหนดสเปกของที่ดินและงบประมาณในการซื้อ ซึ่งจะนำไปใช้ในการค้นหาทำเลและการค้นหาราคาประเมินที่ดินที่เหมาะสม

2. สภาพแวดล้อมโดยรวม

สภาพแวดล้อมถือเป็นตัวแปรที่สำคัญต่อการซื้อที่ดิน เพราะบ่งบอกว่าคุณสามารถนำไปใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง ให้ลองพิจารณาโดยเริ่มจากแปลนที่ดิน ความสะดวกสบายในการใช้สอย การคมนาคม ที่สำคัญคือมีความสุ่มเสี่ยงต่อการถูกเวนคืนในอนาคตหรือไม่ แล้วชั่งน้ำหนักดูว่าหากซื้อที่ดินแปลงนี้แล้วจะคุ้มค่าหรือเสียเงินทิ้งมากกว่ากัน

3. ตรวจสอบประวัติให้ละเอียด

นอกจากการค้นหาราคาประเมินที่ดิน หนึ่งในขั้นตอนซื้อที่ดินที่ขาดไม่ได้เลยก็คือ การตรวจสอบประวัติให้ละเอียด โดยให้ลองสอบถามคนในละแวกใกล้เคียงก่อน ซึ่งมักจะเป็นคำถามง่าย ๆ อาทิ ใครคือเจ้าของที่ดินตามโฉนด ประกาศขายนานหรือยัง

ที่สำคัญอย่าลืมเช็กกับกรมที่ดินดูว่าที่ดินมีปัญหาอย่างการติดจำนองและถูกอายัดหรือไม่ และเช็กกับกรมโยธาธิการและผังเมืองว่าเป็นที่ดินต้องห้ามหรือไม่ เพราะไม่เช่นนั้นคุณอาจจะต้องมานั่งเสียใจภายหลังเพราะพบว่าที่ดินที่ซื้อมานั้นไม่สามารถทำอะไรได้อย่างที่ใจต้องการ

ติดต่อเจ้าของและขอรายละเอียดการซื้อที่ดิน

1. ติดต่อเจ้าของ

หลังจากหาข้อมูลเบื้องต้นเอาไว้แล้ว ขั้นตอนซื้อที่ดินต่อมาก็คือ การติดต่อกับเจ้าของเพื่อขอรายละเอียดและสำรวจที่ดิน ซึ่งถ้าหากมีคำถามหรือข้อสงสัย ให้สอบถามทันที ไม่ต้องเก็บไปนอนคิดต่อที่บ้าน เพราะถ้าหากซื้อที่ดินแล้วเกิดปัญหาตามมา คงไม่ใช่เรื่องสนุกสำหรับคุณอย่างแน่นอน

2. ขอรายละเอียดให้เรียบร้อย

เมื่อติดต่อและสำรวจที่ดินแบบละเอียดยิบแล้ว ให้ขอข้อมูลที่ดินผืนนั้นเพื่อนำไปเช็กอย่างละเอียดอีกครั้ง ไม่ว่าจะเป็นโฉนดที่ดิน ราคาขาย ข้อมูลเจ้าของที่ดิน และรายละเอียดอื่น ๆ ที่อาจพ่วงมาด้วย

3. ตรวจสอบข้อมูลจากภาครัฐให้ครบ

หลังจากที่มีรายละเอียดต่าง ๆ ของที่ดินแล้ว ให้นำข้อมูลที่มีไปตรวจสอบกับองค์กรภาครัฐจนกว่าจะมั่นใจว่า ถ้าหากซื้อที่ดินแล้ว จะไม่เกิดปัญหาอย่างแน่นอน สำหรับองค์กรภาครัฐที่คุณต้องติดต่อ ได้แก่

- สำนักงานที่ดิน เพื่อเช็กว่าข้อมูลที่ได้ตรงกับเอกสารหรือไม่ เพื่อประกอบการตัดสินใจต่อการซื้อขาย

- กรมผังเมืองหรือกรมโยธา เพื่อเช็กว่าเขตของที่ดินมีข้อห้ามจากภาครัฐหรือไม่ และผังเมืองเป็นอย่างไร

- หน่วยงานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น การทางพิเศษ กรมป่าไม้

การเช็กที่ดินเพื่อป้องกันการถูกโกง

ค้นหาราคาประเมินที่ดิน เช็กให้ละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ

1. ค้นหาราคาประเมินที่ดิน

โดยทั่วไปราคาประเมินที่ดินแบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาด ซึ่งจะใช้เลขที่โฉนดเพื่อประเมินราคา แล้วนำมาเทียบเคียงกัน แต่ถ้าหากค้นหาราคาประเมินที่ดินไม่เจอ ให้นำข้อมูลที่มีอยู่ติดต่อไปยังธนาคารเพื่อประเมินในเบื้องต้น หรือวิเคราะห์จากราคาขายเฉลี่ยในละแวกใกล้เคียงกัน

วิธีเช็กราคาประเมินที่ดินด้วยมือถือ ง่าย ๆ ใน 5 นาที

หากอยากรู้ว่าที่ดินแปลงไหน ราคาประเมินที่ดินเท่าไหร่ โดยอาจมีโฉนดตัวจริง หรือสำเนาโฉนด สามารถเช็กได้ด้วยวิธีการดังนี้

1. เข้าเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ กระทรวงมหาดไทย ผ่านมือถือ หรือคอมพิวเตอร์ก็ได้

2. กดคลิกที่เมนู "ราคาประเมินที่ดินจากเลขที่โฉนด" จะเข้ามาสู่หน้าเว็บไซต์สำหรับการค้นหาราคาประเมินที่ดิน

3. กรอกเลขที่โฉนด ส่วนหน้าสำรวจจะกรอกหรือไม่ก็ได้ พร้อมกับชื่อจังหวัดที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ กดปุ่ม "ค้นหา"

4. จะได้ข้อมูลราคาประเมินที่ดินออกมา โดยสามารถกดปุ่ม "พิมพ์เอกสาร" เพื่อเก็บข้อมูลไว้ดูได้ด้วย

5. หากกดปุ่มพิมพ์เอกสารแล้วจะขึ้นเป็นรายละเอียดที่ดินแปลงนั้น และราคาประเมินที่ดิน

วิธีคิดคำนวณราคาประเมินที่ดินต่อแปลงง่าย ๆ ก็คือ นำเนื้อที่ (ตารางวา) x ราคาประเมิน (บาทต่อตารางวา) จากตัวอย่างข้างต้นเท่ากับ 450 x 45,000 = 20,250,000 บาท

1 ไร่ มีกี่ตารางวา แจกสูตรคํานวณพื้นที่อสังหาฯ ที่มือใหม่ควรรู้

2. เปรียบเทียบแล้วชั่งน้ำหนักว่าคุ้มหรือไม่

เชื่อว่ามีมือใหม่ไม่มากก็น้อยที่พอคิดจะซื้อที่ดินก็คงใจร้อน ทำให้ลืมรายละเอียดบางอย่างไปโดยเฉพาะความรอบคอบ ดังนั้น ก่อนจะฟันธงให้ลองค้นหาราคาประเมินที่ดินเปรียบเทียบราคาที่ดินหลาย ๆ แห่งร่วมด้วยว่าคุ้มค่ามากแค่ไหน แล้วค่อยตัดสินใจว่าจะไปต่อหรือพอแค่นี้

3. มีงบพอที่จะจ่ายมากแค่ไหน

ท้ายที่สุดแล้วก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินอย่าลืมดูว่าทุนที่มีอยู่เพียงพอหรือไม่ หากราคาที่ตั้งไว้สูงกว่าราคาประเมินที่ดิน ให้คุณต่อรองราคากับเจ้าของเสียก่อน เพราะบางทีเจ้าของอาจจะตั้งราคาเผื่อลูกค้าขอลดเอาไว้อยู่แล้ว ซึ่งคุณอาจจะนำข้อมูลและหลักฐานจากการหาราคาประเมินที่ดินไปยืนยันด้วยก็ได้

ข้อมูลครบ ราคาถูกใจ เตรียมตัวซื้อที่ดินได้ทันที

1. ติดต่อเจ้าของเพื่อซื้อที่ดิน

เมื่อไม่ต้องกังวลแล้วว่าจะมีปัญหาจุกจิกกวนใจ และได้เช็กข้อมูลผังเมืองของที่ดินเอาไว้แล้ว ให้คุณเตรียมต่อสายตรงไปหาเจ้าของ เพื่อตกลงและนัดหมายสำหรับการซื้อที่ดินต่อไป

2. เตรียมค่ามัดจำก่อนซื้อขาย

หากตกลงและได้ข้อสรุปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ให้เตรียมค่ามัดจำก่อนซื้อขายตามที่ได้ตกลงกันเอาไว้ โดยปกติแล้ว ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่ามัดจำที่ดินพร้อมทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ส่วนเงินที่เหลือ ให้คุณนำไปจ่ายหลังจากทำสัญญาซื้อขายแล้ว

3. เตรียมเอกสาร เงิน มุ่งหน้าไปสำนักงานที่ดิน

เมื่อทุกอย่างเรียบร้อยแล้ว ให้ตกลงและเลือกวันที่ชัดเจนเพื่อทำสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการ ณ สำนักงานที่ดิน โดยทั้งสองฝ่ายต้องเตรียมความพร้อมและอย่าลืมเอกสารที่ต้องใช้ประกอบการซื้อขาย หากมีข้อสงสัยให้สอบถามเจ้าหน้าที่ทันที เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น และหลังจากที่ได้รับโฉนดที่ดินแล้ว ก็ถือว่าการซื้อขายเป็นอันเสร็จสิ้น

ท้ายที่สุดแล้วการลงทุนซื้อที่ดิน ไม่ใช่เพียงมือใหม่เท่านั้นที่จะต้องรอบคอบและศึกษาขั้นตอนซื้อที่ดินอย่างละเอียด เพราะบางครั้งมืออาชีพก็อาจผิดพลาดได้ ที่สำคัญอย่าลืมว่าการค้นหาราคาประเมินที่ดินเป็นอีกส่วนหนึ่งที่ทำให้ผู้ซื้อไม่เสียเปรียบ และต้องตรวจดูด้วยว่าราคาที่ค้นหานั้นเป็นข้อมูลเก่าหรือใหม่

เนื่องจากกรมธนารักษ์จะปรับราคาประเมินที่ดินเป็นประจำทุก 4 ปี แต่ในรอบปัจจุบันยังคงใช้ราคาประเมินของปี 2559-2562 ดังนั้น ก่อนตกลงซื้อขายอย่าลืมตรวจสอบข้อมูลและเช็กราคาประเมินก่อนทุกครั้ง เพื่อไม่ให้เสียเปรียบและมีปัญหาตามมาในภายหลัง